老舊小區(qū)改造，將提升居民生活幸福感
位于?？谑械囊焕吓f小區(qū)，各種線路在空中交織
老房煥新
新城區(qū)，拔地而起的高樓大廈，寬敞明亮、高端大氣;舊城區(qū)，久經(jīng)歲月的老舊樓房，墻面斑駁、線網(wǎng)密布。這是不少城市面臨的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，海南也不例外。
隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，城市形成老城與新城并存的格局。新城區(qū)在不斷拓展，老城區(qū)的肌體在逐漸老化。老城區(qū)的軟硬件難以保障人民對(duì)美好生活的需求，以老舊小區(qū)改造促城市更新迫在眉睫。
2019年全國(guó)兩會(huì)上，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作被列入政府工作報(bào)告。當(dāng)年，我省通過(guò)10個(gè)市縣的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作，逐步摸索改造經(jīng)驗(yàn)并進(jìn)行推廣。2020年3月11日，我省出臺(tái)《海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》)，明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的認(rèn)定范圍、改造內(nèi)容以及資金來(lái)源等。今年，全省有153個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)要進(jìn)行改造，涉及893棟樓、20623戶居民。
盤活城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等存量建筑，為物業(yè)資產(chǎn)的增值保值提供保障，推動(dòng)城市更新成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。我省以老舊小區(qū)改造為抓手，能否引領(lǐng)城市建設(shè)管理提升一個(gè)臺(tái)階?
A痛點(diǎn)?難點(diǎn)?
樓房年齡老、公共配套設(shè)施老、居住環(huán)境差，居民意見(jiàn)大，怎么辦
家住海口市龍華區(qū)新華公寓2樓的黃劉清，家里的主臥室一角常年擺放著兩個(gè)塑料盆。“只要天氣下雨，或者是到了傍晚小區(qū)用水高峰期，我家這房頂就時(shí)不時(shí)滲漏滴水，這兩個(gè)塑料盆就是放著接水用的?！?/span>
新華公寓物業(yè)主任蒙亞明說(shuō)，新華公寓建于1996年，樓房年齡已經(jīng)有24年，很多配套設(shè)施已經(jīng)老化破舊，公寓樓頂?shù)母綦x層、排污管網(wǎng)、發(fā)電機(jī)等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)老化，一些住戶家中時(shí)常出現(xiàn)房屋滲水、污水倒灌等問(wèn)題。加上當(dāng)年小區(qū)建設(shè)沒(méi)有預(yù)留停車位，導(dǎo)致現(xiàn)在業(yè)主停車只能擠占小區(qū)綠化和公共活動(dòng)空間。
由于建成年代早，規(guī)劃車位不足，很多老舊小區(qū)停車難問(wèn)題一直備受詬病。
?？谑忻窳帚懙母改妇幼≡谛氯A南路一單位小區(qū)。該小區(qū)地處鬧市區(qū)，旁邊就是商業(yè)廣場(chǎng)、人民公園等，人流量、車流量很大，小區(qū)的停車位也很緊張?！罢臆囄缓茈y，尤其是周末時(shí)間回去看下父母，轉(zhuǎn)幾圈都找不到停車位?！绷帚憻o(wú)奈地?fù)u頭。
不但小轎車難找停車位，電動(dòng)自行車如何充電也是老舊小區(qū)的普遍難題。
在萬(wàn)寧市，位于市政府辦公大樓兩側(cè)的生活小區(qū)，建于20世紀(jì)90年代，由于年代久遠(yuǎn)，小區(qū)的路面早已凹凸不平，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有設(shè)置專用的充電區(qū)域，不少居民把電動(dòng)自行車停放在樓下，直接從樓上伸下插座板來(lái)充電。
此次出臺(tái)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))、農(nóng)林場(chǎng)場(chǎng)部建成于2000年以前、失養(yǎng)失修失管、建(構(gòu))筑物破損老化、市政設(shè)施不完善、社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全、環(huán)境臟亂差、公共設(shè)施落后影響居民基本生活，居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)。對(duì)于個(gè)別市政設(shè)施不完善、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿非常強(qiáng)烈的建成于2000年以后的住宅小區(qū)，也可納入改造范圍。
2019年，經(jīng)各市縣摸排統(tǒng)計(jì)，全省于2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有1920個(gè)，涉及17.36萬(wàn)套房、6000棟樓，總建筑面積1609萬(wàn)平方米。
省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳城市建設(shè)處處長(zhǎng)林亞芒介紹，經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我省老舊小區(qū)主要存在以下問(wèn)題：一是基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)破舊，包括給排水管網(wǎng)、電網(wǎng)、光纖網(wǎng)等，要么缺失，要么老化非常嚴(yán)重;二是公共服務(wù)缺失，如養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)、娛樂(lè)、健身、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的存放等，尤其是很多老舊小區(qū)居民老齡化程度較高，生活不便;三是多數(shù)老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司管理，公共環(huán)境普遍比較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等。
“大多數(shù)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已經(jīng)落后于時(shí)代發(fā)展的潮流，有的基礎(chǔ)設(shè)施老化，如水、電、路等，破損嚴(yán)重，安全隱患突出，有的建筑外墻與屋頂開裂、滲漏問(wèn)題突出，有的缺乏公共服務(wù)配套設(shè)施，功能不全，生活不方便，有的物業(yè)管理不規(guī)范，私搭亂建，環(huán)境臟亂差，小區(qū)居民改造訴求強(qiáng)烈?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)陳孝京說(shuō)，老舊小區(qū)的問(wèn)題是小區(qū)居民生活的痛點(diǎn)，也是城市建設(shè)管理的難點(diǎn)。
B是拆?是改?
老舊城區(qū)有機(jī)更新和協(xié)調(diào)發(fā)展，是道治理大考題
要破解這些問(wèn)題，對(duì)于老舊小區(qū)，是拆，還是改?
“有些可以拆，但有些可以改。拆遷成本太高，同時(shí)造成資源浪費(fèi)。此外，城市的發(fā)展需要不同歷史年代的風(fēng)貌建筑，為了保護(hù)街區(qū)風(fēng)貌、歷史文物等，對(duì)老舊小區(qū)不能簡(jiǎn)單地一拆了之?！标愋⒕┱J(rèn)為，對(duì)既有建筑實(shí)施綜合改造，既避免了大拆大建，也促進(jìn)了老舊城區(qū)有機(jī)更新和協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
老舊小區(qū)改造，與民生福祉相連相系，更與城市發(fā)展相得益彰。2019年我省確定在10個(gè)市縣共41個(gè)小區(qū)、135棟住宅樓、建筑面積44萬(wàn)平方米、涉及4008戶居民的老舊小區(qū)作為試點(diǎn)開展改造工作，目前有7個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)，其中有3個(gè)小區(qū)改造已完工。其他小區(qū)已基本完成改造設(shè)計(jì)方案、改造實(shí)施方案制定等前期工作，因今年初新冠肺炎疫情影響了工期，將在3月至4月底陸續(xù)復(fù)工建設(shè)。
“從去年的試點(diǎn)工作來(lái)看，老舊小區(qū)改造遇到的問(wèn)題不少?！绷謥喢⒄f(shuō)，改造內(nèi)容需要兼顧業(yè)主需求、資金來(lái)源等因素，有的小區(qū)的業(yè)主對(duì)改造的需求不一，意見(jiàn)難以統(tǒng)一。
老舊小區(qū)改造與其說(shuō)是一項(xiàng)民生工程，不如說(shuō)是一道社會(huì)基層治理考題。
以廣受關(guān)注的老舊小區(qū)樓梯房加裝電梯為例。有些年齡大的業(yè)主認(rèn)為加裝電梯需求很迫切，有些業(yè)主卻覺(jué)得可加可不加，而有些業(yè)主還擔(dān)心電梯運(yùn)行有噪音影響……在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，如何平衡各方利益，考驗(yàn)著基層政府的治理能力。
資金缺口，是改造工作中的另一個(gè)挑戰(zhàn)。在2019年的老舊小區(qū)試點(diǎn)改造中，改造資金主要來(lái)源于政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助支持，省級(jí)財(cái)政部門按與中央資金1:1的比例配套省級(jí)財(cái)政專項(xiàng)資金予以支持，市縣財(cái)政部門再結(jié)合自身財(cái)力對(duì)老舊小區(qū)改造予以支持。根據(jù)目前的試點(diǎn)工作來(lái)看，政府財(cái)政專項(xiàng)資金僅能夠完成老舊小區(qū)的基礎(chǔ)類改造工作，其他提升類、完善類項(xiàng)目則難以完成，如加裝電梯、增加停車場(chǎng)、修建扶幼養(yǎng)老等公共配套設(shè)施等。
由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，部分老舊小區(qū)辦理規(guī)劃、施工報(bào)建等所需要的材料憑證已經(jīng)很難找齊，直接影響到老舊小區(qū)改造工作的順利推進(jìn)。此外，加上改造工作的機(jī)制沒(méi)有理順，小區(qū)居民對(duì)改造工作難以形成共識(shí)，很多老舊小區(qū)的改造前期工作耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)。
在這一點(diǎn)上，負(fù)責(zé)新華公寓小區(qū)改造設(shè)計(jì)工作的雅克設(shè)計(jì)有限公司高級(jí)建筑師陳一新非常有感觸，“小區(qū)的改造主體責(zé)任人要明確下來(lái)，不然很多工作沒(méi)有辦法及時(shí)推進(jìn)，比如說(shuō)我們?cè)O(shè)計(jì)方去做調(diào)研，有的業(yè)主說(shuō)給排水要改造，有些業(yè)主說(shuō)電梯要更換，這些到底誰(shuí)來(lái)決定，如何決定，要有明確規(guī)定，不然非常耗費(fèi)時(shí)間?！?/span>
C“對(duì)癥下藥”
不看廣告看療效，居民幸福感提升是硬道理
2020年，我省將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作列入省政府工作報(bào)告，將其作為解決城市管理難題的一個(gè)抓手，通過(guò)老舊小區(qū)改造提升城鎮(zhèn)居民生活幸福感。2020年，全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍涉及153個(gè)小區(qū)、893棟樓，惠及20623戶居民。
“老舊小區(qū)改造不僅是政府的事，更是小區(qū)居民自己的事，居民也應(yīng)主動(dòng)參與進(jìn)來(lái)?！绷謥喢⒄f(shuō)，老舊小區(qū)居民應(yīng)該主動(dòng)參與改造，發(fā)揮好主人翁精神，共同改造、維護(hù)、管理好自己的小區(qū)。
在發(fā)動(dòng)居民積極參與老舊小區(qū)改造方面，我省在前期確定改造方案和內(nèi)容時(shí)，會(huì)廣泛征求居民改造意愿，提煉出可以或應(yīng)該進(jìn)行改造的項(xiàng)目“菜單”，讓居民共同研究確定改造內(nèi)容，然后科學(xué)合理地制訂改造方案。同時(shí)，將改造內(nèi)容等向居民公示，接受群眾監(jiān)督。
項(xiàng)目立項(xiàng)審批是老舊小區(qū)改造的重要環(huán)節(jié)，我省將優(yōu)化城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)審批流程，對(duì)納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對(duì)象的住宅小區(qū)，在規(guī)劃審查、用地報(bào)批、不動(dòng)產(chǎn)登記等方面開通綠色通道，簡(jiǎn)化行政審批手續(xù)，壓縮辦理時(shí)限，提高審批效率。
林亞芒介紹，省住建廳將指導(dǎo)市縣簡(jiǎn)化老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)審批手續(xù)，對(duì)不涉及新增建筑及不改變建筑外立面的改造項(xiàng)目將試點(diǎn)承諾制及備案制管理，涉及新增配套服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)設(shè)施的，在取得大多數(shù)業(yè)主同意前提下，探索按照代表全體業(yè)主共同持有共同管理方式，由實(shí)施改造單位進(jìn)行報(bào)批或報(bào)備管理。
增加公共服務(wù)設(shè)施供給是老舊小區(qū)改造提升的重點(diǎn)需求。我省將借助老舊小區(qū)改造，完善新能源車充電樁、水電網(wǎng)線入地、雨污管網(wǎng)分流等公共服務(wù)措施，配套幼兒園、社區(qū)養(yǎng)老、智能快件箱、便民市場(chǎng)等醫(yī)療保健、生活服務(wù)等場(chǎng)所，促進(jìn)居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合發(fā)展。
資金來(lái)源方面，《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確，我省各市縣結(jié)合實(shí)際來(lái)研究建立財(cái)政資金支持、獎(jiǎng)補(bǔ)，居民合理分擔(dān)、單位資金整合、企業(yè)積極參與等多渠道籌措資金機(jī)制。
省發(fā)改委固定資產(chǎn)處處長(zhǎng)李冠濤介紹，我省積極爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)資金支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，去年11月，省發(fā)改委已向國(guó)家發(fā)改委申報(bào)了2020年第一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中央預(yù)算內(nèi)投資。按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批”的原則，省發(fā)改委制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目三年滾動(dòng)計(jì)劃，強(qiáng)化資金跟著項(xiàng)目走的思路，為安排好中央資金奠定基礎(chǔ)。
我省建于2000年前的老舊小區(qū)有很多為單位小區(qū)，可鼓勵(lì)有產(chǎn)權(quán)單位的小區(qū)出資、捐資、捐物，參與老舊小區(qū)改造，小區(qū)業(yè)主可通過(guò)依法提取專項(xiàng)維修資金、住房公積金、小區(qū)公共收益等方式籌集資金。針對(duì)小區(qū)的水、電、氣、光纖等基礎(chǔ)設(shè)施改造，電網(wǎng)、水網(wǎng)等管線單位將落實(shí)責(zé)任積極出資，配合開展相應(yīng)改造。
陳孝京認(rèn)為，我省許多老舊小區(qū)沒(méi)有專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，改造后相關(guān)設(shè)施的維護(hù)和管養(yǎng)的可持續(xù)資金來(lái)源，亟待進(jìn)一步解決。我省也在積極探索，希望引入企業(yè)等社會(huì)資本力量，參與老舊小區(qū)改造。
在《指導(dǎo)意見(jiàn)》中也明確，一些有條件的老舊小區(qū)，可通過(guò)新增設(shè)施有償使用、資產(chǎn)權(quán)益、物業(yè)置換等方式吸引社會(huì)資本參與新建、擴(kuò)建、改建或完善生活服務(wù)設(shè)施，特別是積極引入養(yǎng)老、托幼、家政等服務(wù)業(yè)吸引社會(huì)資本參與養(yǎng)老撫幼、家政保潔、文體娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施的改造建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
新華公寓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任杜昭琪認(rèn)為，通過(guò)老舊小區(qū)改造可發(fā)動(dòng)小區(qū)居民成立自治組織，全體居民共同協(xié)商形成共識(shí)，在改造中同步建立小區(qū)后續(xù)管理機(jī)制，讓社區(qū)、居民良性互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)硬件、軟件的同步提升。
摘自《海南日?qǐng)?bào)》2020.3.17?記者?孫慧?圖片由記者李天平攝
